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2024-07
2024年已经过半，虽然土地市场呈现“点状回暖”态势，但房企投资拿地方面却未有明显起色。克而瑞的数据显示，2024年上半年，“投资百强房企”拿地金额总量为4204亿元，同比下降40%，降幅创2023年以来新高。今年以来，“销售百强房企”拿地金额下滑幅度，与这些房企的销售业绩排名，形成强烈反差。从融资端来看，据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。其中信用债，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营和混合所有制房企的发行规模占比，较上年同期均明显下降。“房地产投资规模主要与拿地、施工有关。当前，房地产企业施工面积、拿地规模在持续下降。国家统计局数据显示，前5个月，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。因此未来几个月，房地产投资规模仍不乐观。”7月3日，中指研究院企业研究总监刘水在接受记者采访时指出，下半年，开发投资规模同比降幅或将收窄，但全年投资表现预计仍偏弱。土地供求缩量，房企投资拿地“量入为出”据诸葛数据研究中心监测数据，上半年，全国土地供应规划建筑面积为15089万平方米，同比下跌40.7%；成交规划建筑面积11511.1万平方米，同比下跌36.8%；成交楼面价为4893元/平方米，同比下跌17.1%。中指研究院统计显示，上半年，全国重点22城中有20城发布了2024年供地计划，土地供应规模整体同比下降约10%。其中，一线城市供应缩减最多，达到60%，但在楼面均价上升12.5%的情况下，土地出让金下降幅度减少到了37%；二线城市的土地供应面积、成交面积、土地出让金同比下降均超四成；三线城市的楼面均价降幅最大，达到15.3%，叠加成交面积缩减，土地出让金规模同比下降了44.3%。从区域来看，上半年，长三角TOP10房企拿地金额776亿元，继续领跑四大城市群，京津冀TOP10企业拿地金额749亿元，位列第二，中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。具体到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地的优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上；二季度起，城市之间土拍分化加剧，成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能拍出高溢价。值得注意的是，上半年，仅三成销售百强房企在拿地，部分头部央国企投资拿地的步伐也大幅放缓。据中指研究院统计，上半年，百强企业拿地总金额3801亿元，同比下降35.8%。其中，权益拿地金额超过200亿元的房企，只有建发房产和中建壹品，这两家均为央国企；权益拿地金额超过100亿元的房企有10家，绝大多数也是央国企。从新增货值榜来看，上半年，全口径新增货值超过500亿元的房企，仅有建发房产，新增货值超过200亿元的房企有10家。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元的金额，位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3229亿元，占TOP100企业总额（8896亿元）的36%。同时，百强房企拿地销售比继续走低。据克而瑞统计，上半年，“销售百强房企”拿地销售比降至0.14，环比减少0.01；TOP10房企拿地销售比为0.15，各梯队拿地销售比均在低位徘徊。特别是头部房企，今年以来拿地金额下滑幅度与销售业绩排名形成强烈反差。其中，保利发展拿地金额同比下降70%，中海地产下降73%，万科下降94%。相较而言，建发房产、龙湖集团、绿城中国和滨江集团等房企，拿地则表现相对积极，拿地销售比也保持在行业平均水平之上。据诸葛数据研究中心监测数据，今年上半年，国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平；地方城投权益拿地金额占比由上年的44%，降至42%；民营房企权益拿地金额占比最小，为18%。记者注意到，受制于土地供应缩减和资金承压，“量入为出，以销定投”成为当下多数房企投资拿地的策略。以龙湖集团为例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7个城市共获得7宗土地。如位于上海奉贤新城的地块，毗邻地铁，此前龙湖集团在该板块已布局春江天玺等多个住宅项目和天街项目；在成都，龙湖集团获得的金牛区一环内地块，属于蓉北商圈核心地段，交通、商业、教育、医疗等城市配套完善。在6月份的股东大会上，龙湖集团管理层透露，公司在拿地策略上“以销定支”，严守刻度，优中选优，把握好投资节奏，高度聚焦在一二线高能级城市。深耕杭州及浙江区域的滨江集团，上半年，权益拿地金额排在行业第四，权益新增货值排在行业第六。滨江集团微信公众号消息显示，上半年，公司共斩获10宗地块，旗下共有12个项目全新开工。进入6月，房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企数据显示，单月投资金额288亿元，环比上升101%。究其原因，一方面是5月份基数较低，另一方面南京、合肥等核心城市，年中推地吸引规模企业积极参与，如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力，建发房产单月拿地金额超80亿元。融资规模下降,房企仍面临较大偿债压力从融资端来看，上半年，房企融资规模仍在下降。据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用债方面，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；民营房企和混合所有制房企发行规模占比较上年同期均明显下降。另据克而瑞的数据，从65家典型房企的情况来看，2024年上半年融资总额为2131亿元，同比下降37%；从季度表现来看，一二季度分别同比下滑了41%和32%。境外债发行方面，克而瑞的数据显示，上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券，票息分别为4%和4.6%。“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍较弱。下半年，房企融资规模或将继续下降。另外，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大。目前，多数企业注重稳健经营，会主动减少负债规模，适度减少融资。”刘水表示。目前，由于顺利融资的房企大多是经营稳健企业，因此，融资成本反而表现为大幅下降。刘水指出：“上半年，房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%，其中信用债、海外债、ABS平均利率，分别为3.03%、5.6%和3.09%，分别较上年同期下降0.62、1.66和0.66个百分点。”另据克而瑞统计，今年上半年，房企整体新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。除了融资方面，房企资金压力的另一面则是巨量债务，而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞的统计显示，上半年，房企债券到期规模达2799亿元，其中一二季度到期债券规模均超1300亿元，三季度债券到期将超过1000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说，未来也面临同样的债务压力。如果投资端、销售端和融资端继续不见起色，房企2025年债务压力甚至要大于2024年。以万科为例，在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期票据本息后，今年已无到期的境外债。但对于万科而言，2025年才是真正的挑战，全年累计需要偿还的到期债务至少有246亿元。不过，5月以来，多家民营房企宣布成功融资。5月14日，新希望地产成功发行2024年度（第一期）中期票据，发行规模8亿元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票据成功发行，发行规模13.6亿元；5月29日，滨江集团发行2024年度第三期短期融资券，实际发行总额7亿元，发行利率3.6%。值得一提的是，6月20日，标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”，同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。刘水分析指出，标普上调中海地产评级，首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善；其次，向国际资本市场传递了积极信号，有利于房地产企业国际融资；第三，此次上调评级表明中海地产的经营，获得了国际机构的认可和肯定，充分说明了其经营的韧性与稳健。此外，今年以来，各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程，审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。“白名单贷款审批加快，有助于房企建设项目的施工及竣工。”刘水表示。记者梳理发现，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。从企业层面看，以旭辉集团为例，截至7月3日，公司在全国已有72个项目，入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持，其中3个项目获得新增融资。记者从旭辉集团方面了解到，公司芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目，获批金额1.5亿元；北京国祥云著项目在此前已获置换融资的基础上，再次获得新增融资0.5亿元；太原江山云悦项目获批新增融资金额0.4亿元。对于下半年房地产开发投资趋势，中指研究院预计，在低基数效应下，下半年开发投资规模同比降幅或将收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，随着项目“白名单”等政策深入推进，或将对投资产生一定支撑。
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2024-07
美国西北大学科学家开发出一种制造混凝土的新工艺，实现了高达45%的二氧化碳（CO2）封存效率。这意味着制造过程中注入的CO2有近一半被捕获和储存。这种工艺不仅能封存CO2，还能确保生产出的混凝土在强度和耐久性方面都不受影响。相关论文发表于最新一期《自然·通讯材料》杂志。
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2024-06
近期，湖北多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局，并相继挂牌。此前，城市更新这一职能主要是由公众较为熟悉的“住房保障和房屋管理局”或“住房和城乡建设局”承担。在新一轮机构改革中，截至目前，地方层面新组建“住房和城市更新局”，除了湖北，广东、深圳也于近两年成立了专门的“城市更新局”。根据当地官方媒体报道，这些新挂牌的住房和城市更新局均由当地住房和城乡建设局更名而来。有媒体指出，住房与城市更新局的名称变更代表了对房地产市场的调整和转型，也意味着更多的老旧房屋将进行改造和更新，从而提高城市的整体品质和人居环境。政府将致力于回归房屋的居住本质，满足老百姓对于舒适居住环境的需求。以武汉市住房和城市更新局为例，官网介绍称，该局贯彻落实党中央关于住房保障和房屋管理、市政基础设施建设、城市更新等工作的方针政策和决策部署，把坚持和加强党中央对住房保障和房屋管理、市政基础设施建设、城市更新等工作的集中统一领导落实到履行职责过程中，落实市委、市政府工作要求。据《湖北日报》此前报道，6月18日，湖北省委书记、省人大常委会主任王蒙徽主持召开省委专题会议，听取武汉市、宜昌市、黄石市推进城市更新有关情况汇报，研究部署下一步重点任务。会议强调，要把危旧房改造作为推进城市更新的核心内容，探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式，着力解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出问题，持续改善人民群众住房条件和居住环境。要适应人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，探索搭建社区服务供应链平台，推动既有住宅加装电梯、适老化改造等工作，形成为民服务的长效机制。要加快推进以县城为载体的就地城镇化，制定完善县城绿色低碳建设标准，提升县城建设质量和公共服务水平，创造条件让返乡农民工和进城农民先“安居”再“乐业”。要加快推进相关试点工作，及时总结经验，形成可复制、可推广的模式，推动城市更新取得更大成效。东中西部区域发展和改革研究院院长于今表示，作为改革开放前沿，珠三角城市发展较早，城市更早进入需要更新进一步提升时期。早在2001年，香港特区就已成立市区重建局，专门负责城市更新工作。市区重建局虽然名为“局”，但其实为一个永久延续的法人团体，不得被视为政府雇员或代理人，也不得享受政府地位。香港特区政府对市区重建局的运作、资金来源、财政、回收土地、政策制度等方面给予支持，但对业务干预较少。“深圳市是全国首个城市更新试点。广州市是第一个设立城市更新机构的城市，2015年2月成立城市更新局。深圳、广州在城市更新方面先期探索之后，如今湖北的跟进，应该能够说明，于大城市住建部门而言，城市更新这项工作，在未来将会摆在更加突出的位置。”于今说，十八大以来，我国城市更新在理论和实践上已经取得了一定成绩。一些地区（如广州、深圳、上海、南京及香港特区）在城市更新方式与思路上也做了一些有益的探索。但是，总体上我国城市更新还存在着改造规模过大、速度过快，忽视城市文脉的保护等问题。城市更新不仅仅是解决“衰退”问题，更重要的是如何协调好经济利益、社会利益和环境利益三者之间的关系，从而有力地促进城市更新与城市的可持续发展。于今认为，我国城镇化率已经超过60%，步入城镇化较快发展的中后期。面对城市发展的新问题、新形势，“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案提出，实施城市更新行动。对于全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。作为国内最早的城市更新研究者及城市更新系统观创始者，于今从本世纪初开始关注城市更新问题，其取得的成果和部分观点被纳入国家重点项目及有关发展纲要。于今表示，随着城市发展进入城市更新时代，以及新轮改革深入，全国各地设立城市更新机构加以配合。推进城市更新，就是践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，回应群众期盼，补齐城市基础设施和公共服务等突出问题和短板，让改革发展成果更多更公平地惠及全体人民。
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2024-06
近日，国际标准化组织（ISO）最高技术管理机构——ISO技术管理局通过决议，正式批准在混凝土、钢筋混凝土和预应力混凝土技术委员会下成立钢—混凝土组合结构和混合结构分委会（以下简称分委会），并将分委会秘书处设在中国。钢—混凝土组合结构和混合结构，是结合混凝土和钢材两种主要建筑材料的优势而形成的高性能结构，力学性能优越、经济低碳，正成为世界范围内高层建筑、大跨桥梁、大型能源工程等多行业重大土木工程基础设施主体结构的优选形式之一。分委会将开展基于全寿命周期的钢—混凝土组合结构和混合结构的设计、施工、运维、拆除和循环利用等方面相关国际标准的制定工作，对于保障重大土木工程中钢—混凝土组合结构和混合结构主体结构的全寿命周期安全性能具有重要意义。我国作为分委会的秘书处承担国，将积极履责，推动世界各国专家致力于钢—混凝土组合结构和混合结构领域相关国际标准化工作，为全球土木工程基础设施建设贡献力量。
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2024-06
明知他人购买水泥用于浇筑养殖池，却未将其出售的水泥严禁浇筑混凝土这一情况予以说明和告知，导致浇筑的养殖池和水泥地面混凝土全部冻坏。日前，旌德法院审理了这样一起买卖合同案，判决被告承担50%的损害赔偿责任。案件上诉后，宣城中院判决驳回上诉，维持原判。法院经审理查明：2022年9月，原告某养殖公司因新建龟鳖养殖场，浇筑养殖池需向被告某建材店购买水泥。第一批购买的水泥为标号425海螺水泥，浇筑1个养殖池后，施工人员建议原告更换红松水泥，后某养殖公司确定将海螺水泥更换为红松水泥（标号为P.S.A32.5矿渣硅酸盐水泥），水泥包装袋背面印有大字“严禁浇筑混凝土”的厂家提示。某建材店明知某养殖公司购买水泥是为了浇筑养殖池，而红松水泥严禁浇筑混凝土，却没有予以说明和告知。2022年9月11日至2022年12月13日期间，某建材店送货至施工现场，每次送10包，但均未告知。某养殖公司及聘请的施工人员收到水泥后，也没有对水泥进行检验，因此也没发现包装袋背面的大字提醒。施工人员共浇筑了13个养殖池和地面，面积1万多平方米。2023年1月，某养殖公司发现用红松水泥浇筑的养殖池和水泥地面混凝土全部冻坏，造成损失277932元，遂诉至法院，要求某建材店承担50%的赔偿责任，共计138966元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依此规定，在买卖合同中，合同履行义务包括两个方面：一为当事人约定之义务；二为法律规定之义务，基于诚实信用原则所派生之义务即附随义务。被告某建材店明知原告某养殖公司向其购买水泥是用于浇筑龟鳖养殖池和地面，而后来更换的P.S.A32.5矿渣硅酸盐红松水泥严禁浇筑混凝土，如此事关原告公司重大利益之事项，被告理应在双方缔约时予以详细告知，该项告知义务也是诚信原则之价值取向在合同中的具体要求。但被告某建材店作为出卖人未尽到告知说明的附属义务。且2022年9月11日至2022年12月13日期间，被告每次送10包红松水泥到施工现场仍未尽到说明、告知义务，导致原告某养殖公司浇筑的养殖池和水泥地面混凝土全部冻坏产生损失，使合同目的不能实现，损害了原告的利益。被告对因违反附随义务而给原告造成损失，应承担损害赔偿责任。原告作为买受人也未尽到充分的注意、谨慎义务，没有对被告送到施工现场的水泥及时进行检验，对水泥包装袋上的“严禁浇筑混凝土”的警示在长达3个月的时间内没有发现，自身对造成的损失也有过错，应自行承担其损失的50%，被告某建材店承担50%的责任。依据《中华人民共和国民法典》相关条款规定，一审判决：被告某建材店赔偿原告某养殖公司损失138966元。某建材店不服，向宣城中院提起上诉。宣城中院认为，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
